【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)高，初出社會(huì)的年輕人不敢奢望買(mǎi)房。臺(tái)北的房?jī)r(jià)所得比14.99，等於要15年不吃不喝才買(mǎi)得起房子，年輕人只能先租屋。但過(guò)去租屋市場(chǎng)的亂象層出不窮，亟待解決。營(yíng)建署國(guó)宅組長(zhǎng)朱慶倫說(shuō)：「租屋市場(chǎng)因?yàn)榱可伲焚|(zhì)堪慮，普遍有租不起、租不到、租不好的問(wèn)題」，租屋需求在都會(huì)區(qū)特別高，老人、身心障礙者與原住民，更常碰到租屋歧視的問(wèn)題。
 
社會(huì)住宅要處理的是租屋市場(chǎng)的問(wèn)題。朱慶倫說(shuō)明，8年20萬(wàn)戶的政策目標(biāo)，是以臺(tái)灣800多萬(wàn)戶住宅存量來(lái)算，若要達(dá)到5％的社會(huì)住宅量，等於40萬(wàn)戶左右，因臺(tái)灣剛起步，政策設(shè)定先達(dá)成一半，即20萬(wàn)戶。他說(shuō)，這樣的比率跟日本、韓國(guó)相比並不算多，但從目前社會(huì)住宅中籤率5％到10％來(lái)看「需求絕對(duì)存在」。
 
有土斯有財(cái)觀念 推動(dòng)社宅不易
 
朱慶倫觀察，臺(tái)灣房地產(chǎn)有「三高」現(xiàn)象，據(jù)營(yíng)建署統(tǒng)計(jì)，臺(tái)灣住宅自有率高達(dá)84％。除了高自有率，還有高房?jī)r(jià)、高空屋率。即便如此，臺(tái)灣社會(huì)普遍仍存有「有土斯有財(cái)」觀念，多數(shù)人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國(guó)宅，讓住者有其屋，確實(shí)也提升住宅自有率，具有一定的政策效果。後來(lái)國(guó)宅不再興建，轉(zhuǎn)型為貸款利息補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼等方式，到了2012年制定住宅法後，才開(kāi)始推動(dòng)社會(huì)住宅。
 
朱慶倫說(shuō)，居住問(wèn)題是每一任政府都需要去解決的，雖然起步較晚，但推動(dòng)社會(huì)住宅還是非常有意義，努力解決租不起，租不好、租不到的現(xiàn)象，「不要再讓學(xué)生去住頂樓加蓋，讓那些品質(zhì)不好的住宅逐漸淘汰」，讓都市景觀更好，何樂(lè)不為？
 
租屋族一般包括就學(xué)、就業(yè)的年輕人和弱勢(shì)族群。朱慶倫說(shuō)，一般人申請(qǐng)社宅至少可住6年，弱勢(shì)族群最長(zhǎng)可到12年。年輕人工作一段時(shí)間後，也許就能脫離社會(huì)住宅的協(xié)助。
 
從住者有其屋的國(guó)宅到只租不售的社宅，推動(dòng)之初阻礙重重。朱慶倫說(shuō)，政府剛開(kāi)始推出社會(huì)住宅時(shí)，遭受很大的阻力，幾乎連談都不能談，背後凸顯的其實(shí)是社會(huì)對(duì)老殘病窮的歧視。社會(huì)住宅最初只保障10％的弱勢(shì)，即引來(lái)鄰里嚴(yán)重抗議，甚至撒冥紙，抗議蓋社宅恐一次引入過(guò)多人口，造成交通癱瘓等，基層的公務(wù)員只能到地方溝通、再溝通。
 
推社宅 從撒冥紙到議員里長(zhǎng)當(dāng)政績(jī)
 
「很多事情是眼見(jiàn)為憑」，當(dāng)興隆一期、健康社宅等相繼蓋好，大家開(kāi)始覺(jué)得不錯(cuò)，在協(xié)調(diào)過(guò)程中，地方政府也協(xié)助解決交通問(wèn)題，並在社宅一、二樓納入托嬰、長(zhǎng)照或活動(dòng)中心等，大家一起使用，使社宅融入鄰里，除了少數(shù)有一、二個(gè)爭(zhēng)議個(gè)案外，現(xiàn)在社會(huì)住宅接續(xù)落成揭幕，里長(zhǎng)、議員搶著出席，把社宅當(dāng)成政績(jī)宣傳。
 
推社宅過(guò)程也是去標(biāo)籤化的過(guò)程。朱慶倫說(shuō)，社會(huì)住宅的品質(zhì)跟過(guò)去國(guó)宅完全不一樣。國(guó)宅出售幾乎是成本價(jià)，不講究設(shè)計(jì)，賣(mài)了以後政府不管後續(xù)；現(xiàn)在的社會(huì)住宅是出租，民眾有什麼問(wèn)題都要找政府，因此從選地開(kāi)始，社宅的規(guī)劃、設(shè)計(jì)都跟國(guó)宅不同，且要考慮至少50年的營(yíng)運(yùn)管理。
 
因此，社會(huì)住宅引進(jìn)物業(yè)管理公司來(lái)管理，強(qiáng)調(diào)使用者付費(fèi)，須付管理費(fèi)。臺(tái)北市財(cái)政較好，甚至裝有智慧電表，除可協(xié)助住戶省電，若獨(dú)居老人的電表整天沒(méi)動(dòng)，就要去敲門(mén)了解情況。
 
近兩年社宅落成年 後續(xù)滾動(dòng)檢討
 
目標(biāo)20萬(wàn)戶的社會(huì)住宅，12萬(wàn)戶興建、8萬(wàn)戶採(cǎi)包租代管。興建部分，預(yù)計(jì)前4年蓋4萬(wàn)戶，後4年8萬(wàn)戶。朱慶倫說(shuō)，前4年達(dá)標(biāo)沒(méi)問(wèn)題，直轄市長(zhǎng)也將社宅納入選舉政見(jiàn)，到今年底會(huì)有3.1萬(wàn)戶社會(huì)住宅至少進(jìn)入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。
 
至於第二期的8萬(wàn)戶，朱慶倫說(shuō)，需要找地，很多國(guó)營(yíng)事業(yè)土地需要都更，不排除以都更結(jié)合社會(huì)住宅，達(dá)到土地活化利用，目前包括國(guó)防部、臺(tái)糖、中油、中郵和自來(lái)水公司等，都在洽談。
 
另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務(wù)業(yè)者，再由租賃服務(wù)業(yè)者以二房東的身分轉(zhuǎn)租給房客，「代管」則是由租賃服務(wù)業(yè)者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式，都享有賦稅補(bǔ)助、修繕補(bǔ)助和專業(yè)管理，讓房東可輕鬆收租。
 
包租代管跟上租屋網(wǎng)站有甚麼差別？朱慶倫說(shuō)，租屋市場(chǎng)尚未健全，不時(shí)耳聞惡房東新聞，或碰到惡房客不知如何處理，管理上非常沒(méi)有效率。推動(dòng)包租代管有兩大目標(biāo)，健全租賃市場(chǎng)、發(fā)展租賃服務(wù)業(yè)。2018年6月27日租賃專法施行後，租賃服務(wù)業(yè)為特許行業(yè)，需有專業(yè)證照才能從事，也將籌組公會(huì)，希望讓租屋市場(chǎng)專業(yè)化，像買(mǎi)房一樣，「交給專業(yè)的來(lái)」。
 
包租代管8年目標(biāo)8萬(wàn)戶，第一年一萬(wàn)戶，第二年兩萬(wàn)戶，以每年增加一萬(wàn)戶為目標(biāo)。朱慶倫說(shuō)，目前六都已有16家租賃服務(wù)業(yè)者加入，業(yè)者有信心，而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路，目前已有超過(guò)150家業(yè)者申請(qǐng)成立，可望讓市場(chǎng)整個(gè)動(dòng)起來(lái)。未來(lái)也不排除將租金補(bǔ)貼對(duì)象轉(zhuǎn)到包租代管，或結(jié)合以房養(yǎng)老，協(xié)助更多弱勢(shì)者或有需要民眾租到合適的房子。
 
營(yíng)建署國(guó)宅組長(zhǎng)朱慶倫說(shuō)，居住問(wèn)題是每一個(gè)政府都需要去解決的，雖然起步較慢，但推動(dòng)社會(huì)住宅還是非常有意義，希望解決租屋市場(chǎng)租不起，租不好、租不到的現(xiàn)象。(本文由內(nèi)政部提供)
 
朱慶倫簡(jiǎn)歷
學(xué)歷：中興大學(xué)都市計(jì)畫(huà)研究所碩士
經(jīng)歷：內(nèi)政部營(yíng)建署技士、專員、視察、科長(zhǎng)、簡(jiǎn)任技正、內(nèi)政部專門(mén)委員
現(xiàn)任：內(nèi)政部營(yíng)建署國(guó)民住宅組兼土地組、企劃組及管理組組長(zhǎng)